Según el INE, la ocupación media hotelera en España durante el año 2015 se situó en el 61.96%, un 2,78% superior que el año anterior, y se cree que este año ese dato volverá a mejorar.
Estamos recuperando ritmo pero con un RevPar relativamente estancado por el precio medio diario entre los 72,1€/noche en 2013, 74,3€/noche en 2014 y 78,3€/noche en 2015 a nivel nacional. De cara a la mejora de estos ratios tenemos dos opciones, la primera será la rehabilitación de hoteles y la segunda la subida de categoría.
Es aquí donde encontramos una tesitura difícil de responder a todos aquellos profesionales que pretenden aportar valor al activo y no cierran por estacionalidad su establecimiento. ¿Cuándo es el momento óptimo para rehabilitar si precisamente ocupaciones que están mejorando son las relativas a la temporada baja?
Es por ello, que en Conspace, empresa de sistemas industrializados, hemos realizado una fuerte apuesta por mejorar los procesos constructivos en la rehabilitación hotelera. Afirmamos que es posible cambiar las instalaciones, los acabados y aparatos sanitarios de un cuarto de baño entre 24 y 48 horas.
La característica principal es que la obra no afecta a la ocupación ni estacionalidad del hotel, ya que las habitaciones se acometen de forma individual y no por plantas completas o alas como ocurre con los métodos tradicionales. Lógicamente los estándares de acabados, instalaciones, marcas y modelos serán los que dicte el cliente ya que se trata de un producto 100% customizable y el canal utilizado será el tipo Contract, comercializando productos y servicios con ingeniería especializada.
Consideramos cuatro claves a la hora de acometer trabajos en un establecimiento en uso: Ruido, plazo, limpieza y coste, serán los ingredientes para determinar el éxito de la reforma.
Ruido. La solución pasa por reducir el escombro al mínimo posible. Solamente se retirarán los aparatos sanitarios antiguos pudiéndose demoler solados y, una vez realizada la conexión de las nuevas instalaciones, se situarán los paneles industrializados con su acabado correspondiente sobre los paramentos verticales existentes.
Plazo. Ser capaces de reformar un cuarto húmedo en tan solo un día, mediante obras en seco, es un enorme paso para evitar ser invasivos. Para los ocupantes de un edificio, es crucial que las obras duren poco, tanto económicamente contabilizando el lucro cesante, para su explotación, como para el confort general del edificio, ya que estará en funcionamiento.
Limpieza. Cada baño se confina en una burbuja estanca. De esta forma, realizando unas tareas mínimas de demolición, se consigue aislar el núcleo de la reforma para evitar que polvo y suciedad pase a otras estancias.
Coste. A pesar de que el coste directo es ligeramente superior, al de la obra tradicional, es fundamental tener en cuenta el factor tiempo. ¿Cuánto supone económicamente para su hotel bloquear la habitación a reformar tan solo uno o dos días? Es ahí donde se convierte en un sistema realmente atractivo para este tipo de negocios. Un ejemplo, para una habitación en Madrid, con un precio de venta de 70€/noche y unas calidades medias, el ahorro final por utilizar este sistema, rondaría el 31%.
El éxito de este sistema reside en dos momentos diferenciados; Por un lado estará el trabajo previo y fabricación y por otro la instalación en su lugar definitivo.
En la toma de decisiones inicial el cliente aporta las calidades y acabados deseados, pudiendo consultar a nuestros asesores técnicos para ofrecer soluciones. El siguiente paso será la ingeniería de detalle donde se elaborarán los planos en milímetros que posteriormente se fabricarán en producción, siendo cada baño un sistema único por sus medidas y composición, esto originará los kits de baño, listos para ser transportados a la obra.
Conseguir trabajar en el hotel de forma tan efectiva, requiere un gran estudio previo de toma de datos, no sólo del baño en sí mismo, sino de los accesos, escaleras, pasillos o montacargas. Será crucial para que no se note la presencia de los operarios.
Una vez bloqueada la habitación que se reformará, el proceso de ejecución será el siguiente: se retirarán los aparatos sanitarios existentes, y en caso de tener que cambiar falsos techos y/o suelos, se procederán a desmontar o picar. Estos trabajos estarán muy acotados en el tiempo, durando desde el check out de las habitaciones hasta la hora de la siesta. Posteriormente se introducirán los kits anteriormente citados y se colocarán unos perfiles perimetrales junto con las nuevas instalaciones, tanto de fontanería, como electricidad, como conexiones de saneamiento.
El siguiente paso será la instalación de la nueva bañera o plato de ducha y acto seguido se ubicarán los paneles de revestimiento vertical con el nuevo acabado. Las últimas acciones serán el pintado de techo, el revestimiento del suelo y la instalación de los aparatos sanitarios y complementos.
La consecuencia es que la ejecución de las obras apenas se percibirá, ya que se reducen el plazo de ejecución y ruido además de extremar la limpieza.
Entendemos como un punto a resaltar que el sistema ayude al edificio una vez terminados los trabajos. La trazabilidad de los materiales pueden ayudar de dos maneras, por un lado a conseguir altas calificaciones en sellos de sostenibilidad tipo Breeam, Leed o Verde, y por otro lado, en el trabajo del equipo de mantenimiento. Son las personas encargadas de gestionar el edificio aquellos que comprobarán que las incidencias son más sencillas.
En caso de rotura o cambio de instalaciones, los paneles pueden ser desmontados para acceder a la zona de reparación y posteriormente, volver a cerrar sin general ruidos o escombros, en un plazo mínimo. De esta forma, no es necesario material de acabado para su reposición.
En obras ejecutadas con estos sistemas, para renovaciones posteriores, se estima que un cambio total del baño supondría tan solo 6/8 horas de trabajos.
En Conspace somos conscientes de que la mayor dificultad a la hora de acometer una obra de reforma son aquellas zonas en las que intervienen las instalaciones, por lo que una vez solventado esto, y gracias al gran volumen de obra, somos capaces de realizar otras estancias como son las zonas comunes, lobby, salas o el resto de la habitación, ofreciendo de esta forma una solución global e innovadora al cliente hotelero.
Todo esto significa ser una solución innovadora en procesos constructivos, que apuesta por la mejora en las obras de rehabilitación de hoteles en uso.
1 baño en 24 horas.
Pablo Manuel Gutiérrez
Responsable de Departamento Técnico Comercial en Conspace.
pablo.manuel@conspace.es
