Cuando el tiempo es dinero (y mucho) a la hora de rehabilitar
La realización de obras en un hotel, su duración y las molestias que pueden suponer para un establecimiento en funcionamiento y para los huéspedes que en él se alojan, puede hacer que se aplacen constantemente acciones de rehabilitación necesarias, más aun teniendo en cuenta el estado de la planta hotelera española, donde se estima que el 70% de los hoteles se construyeron antes del año 2000. Sandra Llorente Monleón, directora ejecutiva en Conspace (empresa asociado al ITH) describe este tipo de problema, enfocándose en el caso de rehabilitar cuartos de baño, y ofrece soluciones alternativas que pueden facilitar los procesos de mejora y reforma en hoteles, reduciendo los tiempos significativamente.
En la toma de decisiones previa a la remodelación de un activo hotelero se tienen en cuenta muchas variables, pero siempre hay una que se repite: el factor tiempo.
Es importante valorar los plazos para el estudio de la envergadura de las actuaciones a acometer.
Este estudio previo es crítico cuando se centra en los cuartos de baño de las habitaciones: el deterioro de estas estancias, la complejidad de las obras sobre las mismas y la importancia para los usuarios de estas piezas, hacen más difícil la toma de decisiones.
Los baños son aglutinantes de instalaciones: agua fría y caliente, saneamiento, electricidad, calefacción, telecomunicaciones… y además cuentan con acabados pesados que generan mucho escombro y ruidos a la hora de remozar, así como sanitarios y griferías de gran volumen.
Por todo esto, las actuaciones sobre estos núcleos húmedos tienen otros factores críticos además del tiempo: ruidos, polvo y escombros, molestias a los demás usuarios, etc.
Al decidir qué partes de baño se van a renovar, a veces se sacrifica el cambio de instalaciones porque, aun siendo necesaria, la explotación no permite el cierre de la habitación tantos días o mayores molestias al resto de clientes.
Por ello, se realiza un estudio pormenorizado de pros y contras, y se valora la época del año donde se pueden acometer las obras con menores problemas. Estas épocas estacionales son cortas, por lo que normalmente las obras se dividen en fases para poder ser ejecutadas durante la temporada baja a lo largo de unos años.
Es posible que durante ese tiempo los precios de los materiales y la mano de obra varíen, e incluso que los revestimientos que aprobamos e instalamos en las primeras fases estén descatalogados en las últimas.
Con todos estos hándicaps es lógico pensar que es muy difícil acertar en las decisiones sin tener consecuencias negativas o daños colaterales no previstos, ya que son muchos los factores que se tienen que alinear para conseguir una reforma perfecta.
Según el “Estudio 360°” presentado por Roca en 2015, el 70% de los 14.822 establecimientos que componen el parque hotelero español se construyeron antes del año 2000. Entre 2000 y 2014, el 55% de ellos ya han acometido la reforma de los baños de las habitaciones.
Una puntualización sobre el mismo estudio indica que de media se reforman los cuartos de baño cada 8,6 años, cuando en viviendas la “vida útil” se multiplica por tres.
Otro informe, en este caso “Macrocifras y evolución. El sector hotelero en España 2015” elaborado por The Ostelea School of Tourism & Hospitality arroja datos muy significativos, como que en España el número de visitantes de 2013 a 2014 se incrementó un 4,2%, mientras que el número total de hoteles y hostales ha permanecido prácticamente constante a lo largo del periodo 2008-2014 (incremento 0,2%). Datos significativos a destacar es que los hoteles de 5 estrellas han tenido en ese mismo periodo un crecimiento del 27%, y los de 1 y 2 estrellas han sufrido un decrecimiento del -12% y -11% respectivamente.
Las estimaciones para este año 2016, según el informe de perspectivas turísticas nº55 de Exceltur, este año el PIB turístico crecerá un 3,4% y las mejores expectativas turísticas para 2016 se extenderán a la práctica totalidad de los destinos españoles.
Teniendo en cuenta todos estos factores, y con el respaldo de un buen plan de acción elaborado por la compañía, es normal que se comience a trabajar sobre las partidas a modificar en el cuarto de baño.
Se analizarán de manera exhaustiva los acabados, la marca de empresa, los gustos y ergonomía de los clientes, la valoración económica de la actuación y el factor tiempo.
Estas variables son relativamente fáciles de controlar, pero hay dos que quedan sujetas a la improvisación y así lo hemos asumido porque pensamos que no se pueden controlar: la duración de las obras y la calidad de la ejecución de los trabajos.
Entendemos que los materiales se realizan de manera fabril, por lo que un sanitario, una grifería o un azulejo es difícil que venga con defectos, pues están sometidos a altos controles de calidad en la factoría. Sin embargo, la colocación de los mismos si nos pueden dar problemas a corto o a medio plazo. Igualmente, el tiempo en realizar estas operaciones de manera artesanal, del mismo modo en que se hacía hace 50 años, puede estar plagado de contratiempos.
Entonces, ¿no seremos capaces de deshacernos de esas variables incontrolables?
Parece ser que la respuesta está en la trasposición de un trabajo artesanal a una ejecución industrial, y para dar respuesta a estos posibles futuros problemas, nace el sistema para rehabilitación de hoteles en uso de Conspace.
Frente a los inconvenientes planteados en la colocación tradicional, el sistema de Conspace se comienza a fabricar en una industria antes de su colocación en su ubicación definitiva. La versatilidad del sistema es tal, que permite colocar nuevas instalaciones si se desea o únicamente modificar acabados. No existen los repasos posteriores y nada queda sujeto a la improvisación.
Con este sistema no se generan escombros, ni ruidos ni polvo, pues no se retiran los acabados existentes, solo los sanitarios y las griferías previas.
Se trata de un sistema registrable, de modo que si surge alguna avería, los técnicos de mantenimiento propios de hotel podrán quitar el nuevo revestimiento y acceder a las instalaciones, sin tener que inutilizar la habitación ni reponer nuevos azulejos.
Este sistema está testado para ejecutarse en un día, por lo que este es el plazo que no se podrá facturar la habitación en obras. ¿Cuánto tardaría en ser reformada por medios tradicionales? ¿Qué impacto supone para su negocio? 1 baño en 24 horas.
